相続した不動産を売却する流れと注意点について解説！

財産を所有している方やそのご家族にとって、いずれ考えなければならないのが「相続」です。
とくに不動産は、はっきりとお金で分けられないため、売却して現金化することをご検討される方も多いでしょう。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の手続きの流れや、知っておくべき注意点について解説します。
北海道旭川市で、不動産を相続した、あるいは今後相続するご予定がある方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する際の流れ

相続した不動産を売却する際は、一般的な売却と基本的には同じ流れで進みます。
ただし、売却活動に入る前に、明確にしておかなければならないことや、手続きがあります。
相続が発生したときに、「なにから手を付ければ良いのか分からない」といったことにならないためにも、一連の流れを押さえておきましょう。

相続した不動産を売却する流れ

相続が発生したら、落ち着いて次のような流れで手続きを進めましょう。
ステップ1.死亡届を提出
相続が発生したら、まずおこなわなければならないのは、死亡届を提出することです。
7日以内に、市区町村役場に死亡届を提出することが法律で義務付けられているので、遅れないように落ち着いて行動しましょう。
ステップ2.遺言書の有無を確認する
遺言書がある場合とない場合とでは、手続きの流れが大きく異なるので、有効な遺言書の有無を確認しましょう。
ステップ3.相続人を確定する
相続人となる権利がある方を確定させるためには、被相続人の戸籍謄本（出生から亡くなるまで）、相続人の戸籍謄本を集め、内容を確認します。
ステップ4.遺産分割協議をおこなう
遺言書がある場合は、その内容に沿って遺産を分割しますが、遺言書がない場合は、遺産分割協議をおこない、分割方法や割合を決める必要があります。
この遺産分割協議については、のちほど詳しくご説明します。
ステップ5.不動産の名義変更をおこなう
被相続人から相続人に、不動産の名義変更をおこないます。
これを、「所有権移転登記」といいます。
ステップ6.不動産会社と媒介契約を結び売却活動をおこなう
相続の手続きが完了したら、ここからは一般的な売却と同じ流れで進みます。
不動産会社に査定を依頼し、査定価格に納得したうえで媒介契約を結ぶと、売却活動がスタートします。
査定や売却などをご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
ステップ7.売買契約を結び、決済・引き渡し
買主が見つかったら、売買契約を結び、決済後、引き渡しをおこなって、売却完了です。
ステップ8.遺産を分割する
遺産分割協議によって決めた内容どおりに、遺産を分割します。
ここまでが、相続した不動産を売却する流れです。
売却活動に入る前に、いくつかの段階を踏まなければなりません。
相続が発生した際に慌てないように、まずはこの流れを把握しておきましょう。

相続した不動産を売却するために必要な遺産分割協議とは

では、先ほどお伝えした「遺産分割協議」について、詳しくご説明します。
遺産分割協議とは、誰が、どの財産を相続するのか、またその割合について、遺産を相続する権利がある方が集まって話し合うことです。

遺産分割協議の流れ

遺産分割協議は、次のような流れで進めていきます。

• 相続人と相続財産の確定
• 財産目録の作成
• 相続人全員の同意を得たうえで遺産分割協議書を作成する

では、それぞれの内容を見ていきましょう。
1.相続人と相続財産の確定
相続人、相続財産を確定させます。
「プラスの財産」だけでなく、借金や未払いの税金といった「マイナスの財産」も含めて明らかにしなければなりません。
2.財産目録の作成
相続財産のすべてを一覧表にした財産目録を作成します。
必須ではありませんが、手続きをスムーズにおこなうためにも、作成しておくことをおすすめします。
3.相続人全員の同意を得たうえで遺産分割協議書を作成する
誰が、どの財産を取得するのか、具体的な内容と割合を協議したうえで、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には次のような項目を記載します。

• 被相続人の名前・本籍・住所・死亡した日
• 相続財産の内容
• 各相続財産を相続する人や条件
• 遺産分割協議が成立した日

さらに、相続人全員の署名、実印による捺印が必要です。
相続人全員分を用意し、各自が原本を保管するようにしましょう。
なお、遺産分割協議は、相続人全員が一堂に会して話し合う必要はありません。
法要や親戚が集まる機会に、ある程度話し合って決めておき、あとで代表者が遺産分割協議書に署名・捺印を求める形で進めていけば良いでしょう。

不動産が含まれる場合の分割方法

現金のように、はっきりと分割するのが難しい不動産の場合は、次のような分割方法があります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

それぞれの方法をご説明しましょう。
現物分割
不動産をそのままの形で残し、複数人で分けて相続する方法です。
一つの土地を分筆して相続する場合に利用されます。
代償分割
相続人の一人が不動産を取得し、不動産の価額を分割した現金を、他の相続人に支払う方法です。
「不動産を残したい」「現金で相続したい」など、意見が分かれた場合に利用されます。
換価分割
不動産を売却して現金化したうえで分割する方法です。
はっきりと現金で分割できることから、この換価分割がもっとも利用されている方法でしょう。
共有分割
複数の相続人で共有する方法です。
売却やリフォームなど、自由に不動産を活用できないため、のちのちトラブルに発展する可能性があります。

相続した不動産を売却する際の注意点

それでは最後に、相続した不動産を売却するにあたって、知っておきたい注意点をお伝えします。

注意点1.共有名義の場合は全員の同意がないと売却できない

共有名義となっている不動産を売却するためには、名義人全員の同意が必要です。

注意点2.相続した不動産の放置は避けるべき

相続した不動産を、そのまま放置しているケースも見られます。
不動産は、所有しているだけで固定資産税がかかります。
さらに、放置している期間が長い家屋は倒壊のリスクもあるため、将来活用するご予定がないのであれば、早めに売却することをおすすめします。

注意点3.相続税には申告期限がある

相続税は、死亡したことを知った翌日から10か月以内に、税務署に申告しなければなりません。
不動産を売却して得たお金で相続税を支払うことをお考えの場合、現金化できるまでのスケジュールを考えて行動する必要があります。
不動産売却には、3か月から6か月ほどかかるのが一般的です。
売却活動を始める前の、所有権移転登記や、遺産分割協議などに時間がかかるため、相続した不動産を売却する場合は早めに検討しましょう。

注意点4.遺産分割協議のやり直しはできない

遺産分割協議の成立後、正当な事由がない限り、原則やり直しはできません。
その旨を全員に伝え、しっかりと話し合って手続きするようにしましょう。

まとめ

今回は、相続した不動産を売却する際の流れや遺産分割協議の概要、さらに知っておきたい注意点について解説しました。
相続した不動産を売却するためには、所有する不動産を売却する流れの前に、いくつかのステップを踏む必要があります。
相続が発生した際に慌てないためにも、この記事をご参考に、流れや遺産分割協議について、事前に理解を深めておきましょう。
不動産の相続は、専門的な知識が必要な場面や手続きがたくさんあります。
北海道旭川市で、不動産を相続した、あるいは今後相続するご予定がある方は、ぜひ「不動産の住まいる」まで、お気軽にお問い合わせください。