心理的瑕疵は不動産売却にどう影響するのか？告知義務についても解説！

過去に事件や事故が起きた不動産を所有している場合、「売却することはできないだろう」と諦めている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
たしかに、心理的瑕疵は、売却価格などに影響を与えますが、売れないわけではありません。
そこで今回は、心理的瑕疵物件とはどのような物件を指すのか、また心理的瑕疵物件を売却する場合に知っておくべき告知義務についてご説明します。
心理的瑕疵が不動産売却に与える影響についてもお伝えしますので、北海道旭川市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

不動産取引において、「瑕疵（かし）」がある物件はトラブルに発展するケースがよくあります。
「瑕疵」とは、生活するうえで大きな問題となる隠れた欠陥があり、品質や性能が損なわれている状態のことです。
瑕疵は、雨漏りやシロアリによる腐食といった建物自体の「物理的瑕疵」だけではなく、建物自体に欠陥がないにも関わらず、買い手が強い心理的抵抗を感じる「心理的瑕疵」も含まれます。
ここでは、心理的瑕疵とはどのようなものを指すのか、具体的にご説明していきましょう。

心理的瑕疵となる具体的なケース

事故物件
他殺・自殺・火災による事故死や、原因不明の死が起こった、俗にいう「事故物件」は、心理的瑕疵があると判断されます。
病気や老衰による自然死や、日常における不慮の事故死でも、発見が遅れたために特殊清掃が必要になった場合は、心理的瑕疵があるとみなされる可能性があります。
周辺で事故や事件があった
売却しようとする不動産自体には問題がなくても、周辺に事故物件がある場合、心理的瑕疵に含まれる可能性があります。
たとえば、同じ建物の別の部屋や隣家で残忍な事件が起きた場合や、大きな火災が起きた場合など、ニュースで広く報道されたことで、社会的な影響が大きいようなケースが考えられるでしょう。
嫌悪施設が近くにある
嫌悪施設とは、存在が周囲の人から嫌われるような施設のことです。
たとえば、墓地・刑務所・指定暴力団の事務所・工場・ごみ焼却場などが挙げられます。

不動産売却における心理的瑕疵についての告知義務とは？

不動産を売却する際には、前章でお伝えしたような心理的瑕疵について、買主に包み隠さず告知しなければなりません。
そこで、ここからは、不動産売却にあたって知っておくべき心理的瑕疵の告知義務についてご説明します。
不動産を売却する際、心理的瑕疵としてみなされるのかどうか、また、告知すべきことなのか告知しなくても良いのかなど、迷う場合もあるでしょう。
実は、今までは、心理的瑕疵についての適切な調査や、告知に関する明確な基準がなく、告知すべきかどうかの判断が難しいことが問題視されていました。
そこで、2021年10月に、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、告知義務について次のように定めています。

告知義務がない

• 自然死…老衰や病死
• 日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

告知義務がある

• 不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
• 発見が遅れた自然死…遺体の状態が悪く特殊清掃が必要な場合

このように、具体的なガイドラインが策定されたことで、告知義務が必要かどうかの明確な判断ができるようになったのです。

告知義務を怠った場合はどうなるのか？

告知義務がある心理的瑕疵については、事件や事故の内容を記載した告知書を作成し、買主にしっかりと告知したうえで売買契約を結ばなければなりません。
もし、告知をしなかった瑕疵が購入後に発覚した場合、契約不適合責任を問われ、売買契約を解除されたり、多額の損害賠償金を請求されたりするケースもあります。
「過去に起こった事件のことは知られたくない」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、トラブルに発展するリスクを回避するために、心理的瑕疵はしっかりと告知することが大切です。
売却を検討している不動産について、「心理的瑕疵としてみなされるのか判断できない」「告知義務があるかどうかわからない」といった場合は、まず不動産会社に相談してみましょう。
弊社は、お客様のご事情に応じた販売方法をご提案しています。
心理的瑕疵がある不動産の売却についてもご相談にのりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは？

心理的瑕疵がある不動産を売却したいと思った場合、「どれくらい値引きされるのだろう」「そもそも売れるのだろうか？」といったことが大きな悩みでしょう。
心理的瑕疵は、不動産売却において具体的にどのような影響があるのでしょうか。
先ほどお伝えしたガイドラインが策定されてからまだ日が浅いため、今後どのように変わっていくかはわかりませんが、一般的に考えられる影響についてお伝えします。

心理的瑕疵は売却が困難であるケースが多い

立地や間取り・築年数などが似ている普通の物件と心理的瑕疵物件が、同じような価格で売り出されていた場合、ほとんどの方が普通の物件を選ぶでしょう。
つまり、相場どおりの価格では売れにくいことが考えられます。
具体的にどれくらい価格に影響するのかは、心理的瑕疵の内容によります。
殺人事件が起きた場合
売却価格が相場の50％ほど下がることが予想されます。
このような不動産は、テレビで広く報道されたり、事故物件サイトに掲載されたりと、デメリットが多く、強い心理的瑕疵とみなされる可能性が高いでしょう。
自殺が起きた場合
売却価格が相場の30％ほど下がることが予想されます。
事件性はなくても、「住みたくない」と考える方が多く、相場どおりの価格で売却できる可能性は低いでしょう。
自然死の場合
売却価格が相場の20％ほど下がることが予想されます。
たとえば、高齢者が病気で亡くなった場合、「心理的瑕疵」ととらえる方と、「住宅としては自然にあり得ること」と考える方と、受け取り方が人によって違います。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自然死について「告知義務はない」としています。
今後はどのように影響するのかわかりませんが、現状では普通の不動産と比べると、値引きしなければならないことを想定しておく必要があるでしょう。

心理的瑕疵がある不動産の売却は買取がおすすめ

心理的瑕疵がある不動産は、価格が下がるケースが多いだけでなく、売れにくいというデメリットがあります。
売却が長引くと、管理費や固定資産税などが継続してかかり、精神的にも経済的にも負担が大きくなるでしょう。
そこで、不動産会社の買取を検討することも、選択肢として考えてみてはいかがでしょうか。
買取の場合、事前に売却金額が確定し、早く現金化できます。
安心して売却でき、売却後の資金計画や住み替えの計画なども立てやすいため、「早く手放したい」という方は、不動産会社の買取がおすすめです。
弊社では、すぐに売却価格を試算したい方のための「不動産査定」を無料にてご利用いただけます。
買取も承っておりますので、お気軽にご相談ください。

まとめ

心理的瑕疵がある不動産の売却は、普通の不動産を売却するよりも困難なケースがほとんどです。
しかし、不動産の立地や瑕疵の内容、また、人の受け取り方によっても違ってくるため、売却できないわけではありません。
「事故によって人が亡くなったから売れないだろう」と売却に踏み切れない方は、まず不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
弊社は、北海道旭川市で不動産売却のサポートをおこなっております。
心理的瑕疵物件についてのご相談も承っておりますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ「不動産の住まいる」にお任せください。