不動産を任意売却する際のメリットと流れについて

住宅ローンを組んで購入した不動産を、諸事情でローン返済ができなくなり売却したい場合、任意売却という方法があります。
今回は、この任意売却についてご説明します。

不動産の任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローン返済が滞った家主が、ローンを組んでいる金融機関の合意を得て、不動産の抵当権を解除し売却させてもらう方法です。
家主は売却額をローン返済に充てることを条件に売却の許可を得ます。
一方、競売という方法は、債権者（金融機関）が抵当権を設定している不動産をオークションにかけることで、債権を回収する方法です。
競売は売却時期や価格に債務者（売主）の意思は反映されず、債権者から申し立てを受けた裁判所主導でおこなわれます。
落札価格は市場価格の7割ほどで、さらに競売費用が住宅ローンに加算されるなど、債務者の負担が増えます。
また、任意売却するにもその名義人の許可がなければできません。
たとえば離婚で元夫が名義人の家に妻が住み続けるなか、元夫のローン滞納で任意売却したいが元夫と連絡がとれないままでは競売となってしまいます。
よって離婚にともなう任意売却は早めにおこなうほうが良いでしょう。

不動産の任意売却にはどんなメリットがあるの？

競売とは違い、任意売却のメリットは、通常の不動産取引と同じ、市場価格での売却が見込める点です。
通常の売却活動と変わらないので、まわりにローン滞納による売却とは知られにくいのも精神的に楽です。
そのまま自宅に住み続けられる可能性もあります。
身内や投資家に自宅を任意売却し、賃貸物件として家賃を支払いながら、その家に住み続ける方法です。
また売却額を充てても残るローンは、現実的は返済方法を提示してもらい、分割で月5,000円～3万円程度で返済していくことができます。
任意売却のデメリットは、その条件がローンの数か月にわたる滞納であることです。
債務者は、債権者からの取り立てだけでなく、連帯保証人にもその請求が及ぶため、精神的にかなり追い込まれます。
そして信用情報機関のブラックリストに登録されることになり、将来ローンを組んで不動産を購入できなくなります。

不動産の任意売却の流れ

1.　現状把握：ローン残高の確認と価格査定

自分がオーバーローン状態であることをまず確認し、離婚による財産分与や破産について確認したい場合は弁護士に相談しましょう。
査定は不動産会社に依頼しますが、公平な評価を得るためにも任意売却したいことを最初から伝えます。

2.　債権者へ任意売却の許可を求める

借入先の債権者に、オーバーローンで今後もローン返済が滞納するおそれがあることを伝え、任意売却の申出をおこない、査定価格の了承も得ます。

3.　売却活動

2の流れで許可を得たら、通常の売却活動が不動産会社主導でおこなわれます。

4.　残債の返済

債権者は債務者の経済状況も理解しているため、現実的な月々の返済額を交渉し、決まった金額を返済し続けます。

まとめ

任意売却の流れがスムーズに進めば、残債はあっても、現実に見合った返済で再スタートがきれます。
競売になる前に、任意売却で少しでも自分のメリットを増やしましょう。
旭川市を中心に、東神楽町ひじり野や東川町で不動産の売却をご検討されている方は、「不動産の住まいる」にご相談ください。