賃貸中の投資用物件の売却方法とは？賃貸人変更通知書の内容と作成手順を解説

賃貸中の投資用物件を売却するためには、オーナーチェンジによる売却を検討することになります。
基本的に、オーナーの都合で入居者を退去させることはできないからです。
そこで今回は、賃貸中の投資用物件の売却を検討している方に向けて、オーナーチェンジの方法や入居者への対応について、そして「賃貸人変更通知書」を発行する必要性についてもご紹介します。

オーナーチェンジとは？賃貸中の投資用物件を売却する方法

売却したい投資用物件が賃貸中の場合、基本的に入居者を退去させることはできません。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」とがあります。
多くの物件では普通借家契約が交わされており、その中で「正当な理由がない限りオーナーから契約解除を求めることはできない」とされているからです。
これは、オーナーが投資用物件を管理会社経由で入居者に転貸している「サブリース」の場合も同様で、入居者の住む権利が守られるようになっています。
そのため、賃貸中の投資用物件は「オーナーチェンジ物件」として売却するのが一般的です。
オーナーチェンジとは、入居中のまま不動産を売却し、オーナーが変わることをいいます。
一般的な不動産売却の流れと大きな違いはありませんが、賃貸借契約を引き継ぐ必要があるため、敷金や保証金などのやりとりも含めて慎重に進めましょう。

投資用物件の売却後に賃貸人変更通知書を作成する必要性とは

オーナーチェンジによってオーナーが変わった場合は、入居者にオーナーチェンジのことを伝える「賃貸人変更通知書」を、基本的に売買契約が終わったあとで送付します。
賃貸人変更通知書の送付は、法律で義務付けられているものではありませんが、オーナーチェンジをすると家賃の振込先や管理会社が変わることを考えると、必要性は高いといえるでしょう。
通知される内容は、オーナーチェンジがおこなわれたことの報告をはじめ、賃貸借契約の条件の確認や今後の賃料の振込先、新しい管理会社の連絡先などです。
賃貸人変更通知書の作成は、売買契約が締結され、所有者移転に関する手続きの完了後に管理会社によって作成されるという流れが一般的です。
そのため、賃貸人変更通知書の作成に直接関わることはほぼありませんが、どのような内容が通知されるのかは把握しておきましょう。

まとめ

今回は、賃貸中の投資用物件の売却を検討中の方に向けて、オーナーチェンジの概要と「賃貸人変更通知書」についてご紹介しました。
投資用物件のオーナーチェンジは、通常の売却とは手続きの一部が異なるため、管理会社と連携して進めることがポイントになります。
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